马来西亚依斯干达经济特区房地产市场

（新山31日訊）新加坡政府警告国人防马来西亚依斯干达经济特区房地产市场崩盤，大大打击市场信心，但产业规划与销售专家以数据及理据告訴你，特区房产並未供过于求！

　这两年來，马来西亚依斯干达特区房产过剩的说法，不断从市场传出，尤其在马銀行于4月中旬发表研究报告，表明特区产业需求放緩，更看好巴生河流域及槟城的市场后，新加坡财政部更警告，新山的私宅供应过剩，可能导致当地房产价格下滑。

　這两起事件就仿若压死骆驼的最后一根稻草，在消费稅的“推波助瀾下”，导致整个市场越加静了下來，消费者大多只看不买，让发展商非常头痛。

　但正所谓数据会说话，产业规划与销售专家拿督斯里郭澤儀以数据力证，特区房产並未如想像中的过剩，相反的需求依然旺盛，端看发展商如何销售房产。

　他引述我国聞名的产业市场先驱顾问戴尼尔博士的研究报告，表明特区在2006年推介时，人口仅有135萬人，但在2013年尾，已增长至188万人，而实际数字可能更多。

发展商前來买地

　“但我们的房产供应量，至今新旧合共仅约20万间，以近200万人口來看，这意味著一间房子需住上约9人，这就表示需要买房的人还是很多。”

　“尤其在新元兌令吉不断升值及特区工作机会大幅度增加的情況下，会有更多国人涌到這里生活，再加上特派來此的外国人，还有想过更舒適生活的新加坡人，相信在2025年，人口会达到300万人，所以这会是个持续旺盛的市场。”

　不只如此，他说，许多原不在新山立基的知名发展商，也纷纷前來买地，而他們绝不会凭空這么做，可見特区的未來。

　“政府也在第11大马计划中表明，会重点发展柔州，只要政府愿意注资，特区的发展就会更為蓬勃，前途明亮。”

　他也提醒，特区的人均收入相较其它东协首都还要高，但屋价却更便宜，这也表示更多的人会买得起房子，所以长远來说，供求依然会保持平衡。

卖房难不难看策略

房子难不难卖，发展商的策略至关紧要！

　虽然认为依斯干达经济特区房产沒有过剩，但郭澤儀承认，部分类型的供应如超奢华公寓，確有过多的隐忧，或更适当地说，是难以找到买家，而那是因策略错误，與市场需求无关。

　“即使你地点多优越，但每平方尺要卖到1000令吉或以上，这根本不是本地买家现今可负担的水平，那被冷落是自然之事，而这是因為你沒有做好功课，並不是市场的问题。”

　因此，他促请发展商，若买到较昂贵的地庫，其实不需急于发展，可以“囤货”一段时间，等到市场的消费能力已到那個水平，再推出市场也不嫌迟，要不然可能出現两头不到岸的情況，对本身的品牌及财务上的周转都不利。

　“再不然你可以多请教一些专家，尝试一些可拉低成本的方式，那就可以调低售价，房子可以卖得快些，你也可以周转得快些。”

趁房价未高涨先下手

马新高铁與柔新轻捷运计划势必催谷特区经济，但若到真的落实后才下訂，已嫌太迟，所以现今其实是最好的入场時机！

　产业銷售经理陈健发认为，這两项计划虽然可帶旺特区发展，尤其是房产市场，但因至今仍沒有眉目，所以消费者还在观望，不敢贸然行动。

　但产业经纪周柏棟提醒，若计划真的展開，到時房产市场必会大旺，所以若消费者到时才入场，其时已在买贵屋，何不趁現在房价还未高涨时，“先下手为强”。

　郭澤儀也坦言，其时现今的二手屋房价，相较过往两年顶峰时，已有所下降，而新屋价格虽不至于下跌，但事实上发展商在现今这个市场信心不足的此刻，已是“薄利多銷”，利润率已有所下跌。

　“市道好时，一间房子的利潤率可以高达25%，但现在很多发展商已退而求其次，有15%的利润率已足夠，所以与建材价格的调涨幅度相比，新屋价格並沒有漲很多，也就是说现在的价格其时更公道。”

中国发展商插旗
不会引发“高楼泡沫”

郭澤儀直言，中国发展商会插旗特区，看的是更遥远的未來，也不认为紧隨它们而來的超多公寓供应，会压垮市场，制造“高楼泡沫”。

　他说，這些中国发展商皆财雄势大，所以虽然初階段有些失策，但他们绝对擁有持有能力，要在势头不对时调整策略，绝对游刃有余。

　“发展商们看准的是新山與新加坡的深圳与香港模式，你看看现今的深圳经济特区已是何等的蓬勃，所以他們无需急于一时，可以慢慢地推展计划，以特区未来的人口，绝对有可能消化这些供应。”

　至于有说2016年起，許多兴建中的公寓会竣工，短時间內会有庞大的供应流入市场，並导致欲出租者难以找到租戶，以致无法供期，被迫贱价出售，他认为，这情況或会出现，但绝不会引发灾难。

　“我深信绝大部分的消费者，还是持有能力的，因你不可能沒有賺那么多钱，卻跑去买与你的收入不符的房子。”

　“但一些投机客还是可能出现烧到手的情況，只是我觉得这仅是一小部分，可能只会短暫的几个月甚或半年影响市场，但不可能动搖基本盤，引发泡沫。”

如新国经济衰退才可能影响房市

影响特区房产过剩的最大因素，将是新加坡经济大衰退

　郭澤儀认为，因在新加坡工作但住在新山的大马人及新加坡人，是特区房产的主要购买者，所以若新加坡经济衰退，才真的可能影响特区房市，导致供应过剩，否则整体來说不大可能出现供过于求情況。

　“但你看看新加坡，经济发展至今依然稳如泰山，过去数个季度也呈增长趋势，在这样的情況下，人人都会有工作，也有购买力，所以他们还是有能力购屋。”

　因此，他说，现今的房市放緩情況，主要是信心问题，因不断有负面消息流出，影响了人民对市场的信心，所以不算是基本结构上的大问题，那只要信心回籠，又将是另一个增长期。

新房不可能跌价

★产业销售经理陈健发

特区产业市场从2010年到2013年尾的飞跃式增长路期，到现今的调整期，我相信接下來将在2017或2018年再呈稳定增长趋势，因预计马新高铁和柔新捷运计划有望在那时动工，吸引买家入场。

　新房价格是不可能跌的，因现今的建材价格日益高涨，再加上令吉贬值，所以想买新屋者，其时现在是很适合的时候，尤其趁上述两大催化剂未发酵时入场，那就等于捡到了便宜货。

投资店屋可升值

★林康勇（41歲，服装业者）

我觉得现今虽然房市放緩，但店屋还是不錯的投资，只要地点好，升值只是时间的问题，而且要找租客也不难，属于非常稳当的投资。

　至于地点，Southkey和美迪尼都不錯，前者是新山市区的新商业重鎮，后者则是前景无限之处，都是值得投资的地方。

　所以我很喜欢去看參观产业展，向专业人士了解房地产发展趋势，增进知识，我觉得这对商人尤其重要，因可知道居住地的最新发展，利于经商。

经纪收入沒问题

★产业经纪周柏棟

目前产业市场交投虽较淡静，但若产业经纪勤劳跑业务，一个月要賺五六千令吉並沒有问题，因现今除了买卖房子需求，还有租赁房子，所以不致于无以为续。

　我们会发现现今50万至100万令吉区间的房子会较难卖，因这阶层的买家虽是中产阶级，但会担心经济情況不稳而无法供屋，所以会犹豫不決，反倒是100万令吉以上的富豪级买家，因为有钱，所以出手依然大方。


来源：http://www.chinapress.com.my/node/626094